Los REIT se han convertido en la nueva clase de activo de vuelo a calidad



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Con el sólido desempeño de la semana pasada, con ganancias del 25% en lo que va del año, los ETF REIT de base amplia (medidos por VNQ e IYR) continúan superando al S & amp; P 500, que ha subido aproximadamente un 20%.

Sin embargo, no todos los REIT están viendo la ganancia inesperada como lo demuestra la brecha de rendimiento del 55% entre los sectores REIT de mejor y peor desempeño.

Como explica Alex Pettee con Hoya Capital Real Estate, “el sector de la vivienda en los EE. UU. Ha subido un 27% este año, liderado por el aumento de casi el 50% en los constructores de viviendas. Con 1.76%, el rendimiento a 10 años ha retrocedido en 93 puntos básicos desde el comienzo del año y está aproximadamente a 150 puntos básicos por debajo de los niveles máximos de 2018, alrededor de 3.25% ".

Los REIT del centro de datos han aumentado más de un 40% este año, luego del peor año para el sector desde que NAREIT comenzó a rastrear formalmente al grupo en 2015. El sector se ha vuelto aún más acalorado a medida que CyrusOne (CONE) se ha convertido en un objetivo de adquisición en horario estelar, según Bloomberg.

(CyrusOne) "ha despertado el interés de su rival Digital Realty Trust Inc." y "las firmas de inversión EQT Partners y Digital Colony Partners también se han asociado para buscar un posible acuerdo para la compañía".

Los REIT de Cell Tower también se han disparado este año, con un rendimiento de más del 43%, debido a su ventaja de escala masiva y la demanda insaciable de expansión 5G.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ), el ETF REIT dominante, & nbsp; con más de $ 36 mil millones de capitalización de mercado, posee 186 acciones, incluidos muchos de los "quién es quién" de los operadores REIT más grandes, incluidos jugadores como Torre americana (AMT) Castillo de la corona (CCI) Prologis (PLD), Propiedad Simon (SPG), Equinix (EQIX), Almacenamiento público (PSA), Welltower (BIEN), Equidad Residencial (EQR), y AvalonBay (AVB)

En particular, American Tower (exposición del 6,9%) y Crown Castle (exposición del 4,1%) representan alrededor del 11% de la cartera de VNQ, proporcionando combustible para cohetes para el éxito de VNQ en lo que va del año.

Los REIT de viviendas manufacturadas también han aumentado, impulsados ​​principalmente por el llamado "tsunami de plata". Como Greg Kuhl, CFA, gerente de cartera con Janus Henderson escribe

Para hacerse eco de los furiosos impulsores demográficos de la atención médica, Greg Kuhl, CFA, Portfolio Manager con Janus Henderson escribe,

"No debería sorprendernos que los baby boomers sigan siendo un grupo demográfico clave para los propietarios de bienes raíces. En el sector inmobiliario, la sabiduría convencional parece ser que las empresas directamente asociadas con la prestación de servicios de salud, como las instalaciones para personas mayores, están mejor posicionadas para beneficiarse de El tsunami plateado."

Sin embargo, Kuhl explica que "las comunidades de viviendas manufacturadas para los nuevos jubilados, por ejemplo, satisfacen las necesidades de los hogares que envejecen hoy, no dentro de 10 años".

Por supuesto, no todos los sectores inmobiliarios están en auge, ya que el sector de centros comerciales ha tenido un rendimiento drásticamente inferior al de otros sectores inmobiliarios, con una rentabilidad del -9,7% en lo que va del año.

Y otro sector que está luchando es la categoría de alojamiento (+ 7.5% hasta la fecha), quizás un presagio ya que esta clase de activo en particular históricamente ha tenido un rendimiento inferior durante una recesión. Me resulta extraño que la mayoría de los REIT de alojamiento generen un crecimiento de NOI (ingreso operativo neto) plano a modesto durante tiempos económicos fuertes.

Entonces, ¿por qué los REIT han visto este llamado "vuelo a la calidad" últimamente?

Tenga en cuenta que ciertas acciones (y, por supuesto, que incluyen REIT) están mejor preparadas para rendir durante los períodos de caos, como Thomas Kenny explica,

“El vuelo a la calidad es la dinámica que se desarrolla en los mercados cuando los inversores están más preocupados por protegerse del riesgo que por ganar dinero. En épocas de turbulencia, los participantes del mercado suelen gravitar hacia inversiones donde es menos probable que experimenten una pérdida de capital ".

Este fenómeno denominado "fuga a la calidad" ocurre cuando los inversores venden lo que perciben como inversiones de mayor riesgo y compran inversiones más seguras. Esto se considera una señal de miedo en el mercado, ya que los inversores buscan menos riesgo a cambio de menores ganancias. Como explica Hoya Capital Real Estate,

“Por segunda vez en esta década, la Reserva Federal bajó las tasas de interés de referencia en respuesta a las señales de desaceleración del crecimiento económico mundial y debilitamiento de las expectativas de inflación. Los mercados estadounidenses de acciones y bonos reaccionaron favorablemente al anuncio de política en el que ocho de los diez miembros con derecho a voto acordaron bajar las tasas en al menos un cuarto de punto porcentual. Una indicación de que los inversores interpretaron el comentario de la Fed como bastante "moderado", el rendimiento del Tesoro a 10 años retrocedió 15 puntos básicos en la semana, ayudando a impulsar el rendimiento superior en los segmentos orientados al rendimiento del mercado de renta variable ".

Los REIT se han convertido en la clase de activos de refugio seguro, en la que un inversor puede obtener un alto rendimiento y una apreciación sólida de los precios. Por supuesto, esta es una gran noticia para los inversores de REIT, y la suya verdaderamente: mi cartera ha devuelto más del 24% en lo que va del año y más del 18% en dos años.

Parece que el Sr. Market está cada vez más fascinado con los cheques de alquiler predecibles que generan los REIT, y el crecimiento no parece estar disminuyendo en el corto plazo. Como Calvin Schnure, vicepresidente senior de investigación y investigación de Nareit; análisis Economico, explica,

“Las ganancias de REIT están en un nivel récord. Los fondos de las operaciones totalizaron $ 16.5 mil millones en el segundo trimestre, según el Nareit T-Tracker®, un 13.5% más que hace tres años … y a pesar de estas nubes en el horizonte (guerras comerciales, debilitamiento del sector manufacturero, etc.) el crecimiento moderado sostenido que es es probable que el resultado sea un buen entorno para el sector inmobiliario comercial ".

Como solía decir mi madre, "es hora de hacer heno mientras brilla el sol" y aunque las valoraciones de REIT se están volviendo un poco caras, los activos duros que impulsan los rendimientos son altamente sostenibles. Mientras la economía continúe creciendo, los REIT deben mantener su valor premium, algo que no debería sorprender dado el hecho de que los REIT se han convertido en una clase de activo central (como parte de GICS) propiedad de 80 millones de estadounidenses a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión (según NAREIT)

Tengo acciones en CONE, DLR, CCI y SPG.

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Con el sólido desempeño de la semana pasada, con ganancias del 25% en lo que va del año, los ETF REIT de base amplia (medidos por VNQ e IYR) continúan superando al S&P 500, que ha subido aproximadamente un 20%.

Sin embargo, no todos los REIT están viendo la ganancia inesperada como lo demuestra la brecha de rendimiento del 55% entre los sectores REIT de mejor y peor desempeño.

Como explica Alex Pettee con Hoya Capital Real Estate, “el sector de la vivienda en los EE. UU. Ha subido un 27% este año, liderado por el aumento de casi el 50% en los constructores de viviendas. Con 1.76%, el rendimiento a 10 años ha retrocedido en 93 puntos básicos desde el comienzo del año y está aproximadamente a 150 puntos básicos por debajo de los niveles máximos de 2018, alrededor de 3.25% ".

Los REIT del centro de datos han aumentado más de un 40% este año, luego del peor año para el sector desde que NAREIT comenzó a rastrear formalmente al grupo en 2015. El sector se ha vuelto aún más acalorado a medida que CyrusOne (CONE) se ha convertido en un objetivo de adquisición en horario estelar, según Bloomberg.

(CyrusOne) "ha despertado el interés de su rival Digital Realty Trust Inc." y "las firmas de inversión EQT Partners y Digital Colony Partners también se han asociado para buscar un posible acuerdo para la compañía".

Los REIT de Cell Tower también se han disparado este año, con un rendimiento de más del 43%, debido a su ventaja de escala masiva y la demanda insaciable de expansión 5G.

Vanguard Real Estate ETF (VNQ), el ETF dominante de REIT, con más de $ 36 mil millones de capitalización de mercado, posee 186 acciones, incluidos muchos de los "quién es quién" de los mayores operadores de REIT, incluidos jugadores como Torre americana (AMT) Castillo de la corona (CCI) Prologis (PLD), Propiedad Simon (SPG), Equinix (EQIX), Almacenamiento público (PSA), Welltower (BIEN), Equidad Residencial (EQR), y AvalonBay (AVB)

En particular, American Tower (exposición del 6,9%) y Crown Castle (exposición del 4,1%) representan alrededor del 11% de la cartera de VNQ, proporcionando combustible para cohetes para el éxito de VNQ en lo que va del año.

Los REIT de viviendas manufacturadas también han aumentado, impulsados ​​principalmente por el llamado "tsunami de plata". Como Greg Kuhl, CFA, gerente de cartera con Janus Henderson escribe.

Para hacer eco de los furiosos impulsores demográficos de la atención médica, Greg Kuhl, CFA, Gerente de Cartera con Janus Henderson, escribe:

"No debería sorprendernos que los baby boomers sigan siendo un grupo demográfico clave para los propietarios de bienes raíces. En el sector inmobiliario, la sabiduría convencional parece ser que las empresas directamente asociadas con la prestación de servicios de salud, como las instalaciones para personas mayores, están mejor posicionadas para beneficiarse de El tsunami plateado."

Sin embargo, Kuhl explica que "las comunidades de viviendas manufacturadas para los nuevos jubilados, por ejemplo, satisfacen las necesidades de los hogares que envejecen hoy, no dentro de 10 años".

Por supuesto, no todos los sectores inmobiliarios están en auge, ya que el sector de centros comerciales ha tenido un rendimiento drásticamente inferior al de otros sectores inmobiliarios, con una rentabilidad del -9,7% en lo que va del año.

Y otro sector que está luchando es la categoría de alojamiento (+ 7.5% hasta la fecha), quizás un presagio ya que esta clase de activo en particular históricamente ha tenido un rendimiento inferior durante una recesión. Me resulta extraño que la mayoría de los REIT de alojamiento generen un crecimiento de NOI (ingreso operativo neto) plano a modesto durante tiempos económicos fuertes.

Entonces, ¿por qué los REIT han visto este llamado "vuelo a la calidad" últimamente?

Tenga en cuenta que ciertas acciones (y, por supuesto, que incluyen REIT) están mejor preparadas para rendir durante los períodos de caos, como explica Thomas Kenny,

“El vuelo a la calidad es la dinámica que se desarrolla en los mercados cuando los inversores están más preocupados por protegerse del riesgo que por ganar dinero. En épocas de turbulencia, los participantes del mercado suelen gravitar hacia inversiones donde es menos probable que experimenten una pérdida de capital ".

Este fenómeno denominado "fuga a la calidad" ocurre cuando los inversores venden lo que perciben como inversiones de mayor riesgo y compran inversiones más seguras. Esto se considera una señal de miedo en el mercado, ya que los inversores buscan menos riesgo a cambio de menores ganancias. Como explica Hoya Capital Real Estate,

“Por segunda vez en esta década, la Reserva Federal bajó las tasas de interés de referencia en respuesta a las señales de desaceleración del crecimiento económico mundial y debilitamiento de las expectativas de inflación. Los mercados estadounidenses de acciones y bonos reaccionaron favorablemente al anuncio de política en el que ocho de los diez miembros con derecho a voto acordaron bajar las tasas en al menos un cuarto de punto porcentual. Una indicación de que los inversores interpretaron el comentario de la Fed como bastante "moderado", el rendimiento del Tesoro a 10 años retrocedió 15 puntos básicos en la semana, ayudando a impulsar el rendimiento superior en los segmentos orientados al rendimiento del mercado de renta variable ".

Los REIT se han convertido en la clase de activos de refugio seguro, en la que un inversor puede obtener un alto rendimiento y una apreciación sólida de los precios. Por supuesto, esta es una gran noticia para los inversores de REIT, y la suya verdaderamente: mi cartera ha devuelto más del 24% en lo que va del año y más del 18% en dos años.

Parece que el Sr. Market está cada vez más fascinado con los cheques de alquiler predecibles que generan los REIT, y el crecimiento no parece estar disminuyendo en el corto plazo. Como Calvin Schnure, vicepresidente senior de investigación y análisis económico de Nareit, explica:

“Las ganancias de REIT están en un nivel récord. Los fondos de las operaciones totalizaron $ 16.5 mil millones en el segundo trimestre, según el Nareit T-Tracker®, un 13.5% más que hace tres años … y a pesar de estas nubes en el horizonte (guerras comerciales, debilitamiento del sector manufacturero, etc.) el crecimiento moderado sostenido que es es probable que el resultado sea un buen entorno para el sector inmobiliario comercial ".

Como solía decir mi madre, "es hora de hacer heno mientras brilla el sol" y aunque las valoraciones de REIT se están volviendo un poco caras, los activos duros que impulsan los rendimientos son altamente sostenibles. Mientras la economía continúe creciendo, los REIT deben mantener su valor premium, algo que no debería sorprender dado el hecho de que los REIT se han convertido en una clase de activo central (como parte de GICS) propiedad de 80 millones de estadounidenses a través de sus ahorros para la jubilación y otros fondos de inversión (según NAREIT).

Tengo acciones en CONE, DLR, CCI y SPG.