Los beneficios de la refundición sobre la refinanciación de una hipoteca


¿Qué es refundir una hipoteca y es mejor que refinanciar?

Después de publicar, The Hardest Mortgage Refinance Ever, un lector me preguntó si alguna vez he considerado cambiar una hipoteca.

Mi respuesta rápida fue no, a pesar de haber refinanciado varias hipotecas en múltiples propiedades desde 2005. Mi objetivo principal es obtener la tasa hipotecaria más baja posible.

Relanzar una hipoteca puede ser una buena idea si obtiene una suma global de efectivo y desea reducir su pago mensual de la hipoteca sin tener que pasar por la molestia de la refinanciación.

En esta publicación, me gustaría explicar qué es un cambio de hipoteca, sus ventajas y desventajas. El hecho de que solo haya refinanciado mis hipotecas no significa que debamos ignorar los beneficios de reembolsar una hipoteca. Para aquellos de ustedes que han refundido, siéntanse libres de participar también.

¿Qué es un préstamo hipotecario refundido?

Una refundición de hipotecas es una característica en algunos tipos de hipotecas donde los pagos restantes se recalculan en función de un nuevo cronograma de amortización. Durante una reestructuración de la hipoteca, un individuo paga una suma global adicional para su principal, y su hipoteca se vuelve a calcular en función del nuevo saldo.

Por ejemplo, supongamos que tiene 5 años en una hipoteca de amortización de 30 años al 4%. El monto de su préstamo es de $ 500,000 y el valor de su propiedad es de $ 700,000 por un LTV del 71.4%. Tu pago mensual es $ 2,387.

Está satisfecho con su prestamista, está satisfecho con su tasa de interés hipotecario del 4%, tiene un préstamo que le permite volver a emitir y no quiere pasar por la molestia de refinanciar un préstamo y pagar tarifas excesivas. Además, acabas de heredar $ 200,000 de tu difunta tía.

Si usa los $ 200,000 para pagar el capital de $ 500,000 a $ 300,000, su pago mensual de la hipoteca se mantendrá igual en $ 2,387. Lo único que cambiará es el porcentaje de pago destinado al principal (más) e intereses (menos). Si su objetivo es aumentar el flujo de caja mensual, pagar el capital, sin refinanciar o refundir, no lo ayudará.

Pero si su prestamista le permite cambiar su hipoteca, puede usar los $ 200,000 para pagar el principal y hacer que los $ 300,000 restantes se amorticen en un nuevo calendario de amortización de 25 años. Si es así, su nuevo pago mensual sería disminuir en $ 803 a $ 1,584.

Determinar la elegibilidad para relanzar su hipoteca

Para relanzar su préstamo, su prestamista generalmente le exige que pague una suma global al capital. Pagar 5% o más es común. Por lo general, también hay una pequeña tarifa para relanzar (<$ 300 o gratis). Además, no todas las hipotecas tienen la opción de relanzar.

Los reembolsos de préstamos están permitidos en préstamos convencionales y conformes de Fannie Mae y Freddie Mac, pero no en préstamos hipotecarios de la FHA o préstamos VA. Los préstamos de la FHA y VA ya brindan a los prestatarios muchos beneficios, como un pago inicial más bajo y tasas de interés más bajas subsidiadas.

Algunos prestamistas reembolsan préstamos jumbo, préstamos de amortización negativa y opciones ARMS, pero los consideran caso por caso. Simplemente tendrá que preguntarle a su prestamista si su préstamo es elegible. Además, antes de refinanciar su préstamo, también debe solicitarlo.

Finalmente, para calificar para la refundición de un préstamo, debe estar al día con los pagos de su préstamo y tener el efectivo necesario para pagar el saldo de su capital.

Ventajas de la reestructuración de hipotecas

Estas son las principales ventajas de la refundición de hipotecas frente a la refinanciación de hipotecas. Son:

  • Pago reducido. Al pagar una suma global, reducirá sus pagos mensuales.
  • No se requiere evaluación. A diferencia de una refinanciación de viviendas, la refundición de un préstamo no requiere una tasación. El costo promedio de la tasación de una vivienda es de entre $ 600 y $ 800, según el tamaño de su casa y el lugar donde vive. Mi última evaluación costó $ 620 con WF, ¡pero $ 800 con Citi por la misma casa!
  • No se necesita verificación de crédito. Los reembolsos de préstamos generalmente no requieren aprobación de crédito. Esto es excelente si tiene un crédito subóptimo o no puede obtener la mejor tasa de refinanciamiento debido a su crédito subóptimo. El puntaje de crédito promedio para una hipoteca calificada es ahora de aproximadamente 760.
  • Evita que te relajes. Dado que necesita obtener una suma global para reembolsar su hipoteca, está tomando el paso correcto para pagar su préstamo y pagar menos intereses. Es muy fácil refinanciar su hipoteca varias veces y retrasar el pago porque el cronograma de amortización siempre se restablece a cero.
  • Mejora un problema financiero de transición. En algunos casos, puede comprar una nueva casa antes de vender su casa actual. Nunca recomiendo hacer esto dado que muchas cosas pueden fallar al intentar vender. Pero si lo hace, es posible que deba pagar temporalmente dos hipotecas. Si tiene ganancias de la venta de su casa, puede usar esas ganancias para cambiar su hipoteca para reducir sus pagos. Dado que acaba de obtener una nueva hipoteca para su nuevo hogar, rara vez tiene sentido refinanciar, dado que las tasas probablemente no hayan cambiado mucho y las tarifas incurridas harían que la refinanciación tan pronto no valga la pena.

Desventajas de la reestructuración de hipotecas

Ahora que hemos discutido los beneficios de la refundición de hipotecas, echemos un vistazo a los aspectos negativos.

  • Requiere mucho efectivo. Para relanzar una hipoteca, debe obtener una suma global grande. Dependiendo de su situación de liquidez, inyectar más efectivo en una residencia principal puede no ser el movimiento más sabio. No solo reducirá su liquidez, sino que también renunciará a cualquier retorno potencial que pueda generar su efectivo. Si tiene otra deuda a tasas de interés más altas, puede ser mejor implementar FS-DAIR y pagar primero otra deuda.
  • No reduce el plazo de la hipoteca. Una refundición de préstamo no acortará el plazo de su préstamo, solo lo mantendrá encaminado con un pago más bajo. Si desea acortar el plazo de su hipoteca, deberá seguir pagando capital adicional una vez que se complete la refundición de la hipoteca.
  • Su tasa de interés se mantiene igual. Una refundición reduce sus pagos mensuales, pero no reduce su tasa de interés. Mi último refinanciamiento fue de 2.625%. Si pudiera cambiar mi hipoteca, estaría pagando 4.5%, a pesar de que solo me quedan 25 años.

¿Quién es el candidato ideal para cambiar una hipoteca?

Aquí hay algunas condiciones que creo que, de cumplirse, lo convertirían en un candidato ideal para cambiar una hipoteca.

  • Necesita reducir los gastos mensuales.
  • No tiene mejores ideas de inversión para su efectivo.
  • No quiere pasar por el dolor de refinanciar una hipoteca.
  • No tiene un puntaje de crédito lo suficientemente alto como para refinanciar a una tasa mejor.
  • No califica para un "refinanciamiento sin costo".
  • Tiene una hipoteca en el lado más pequeño (<$ 300,000), lo que hace que la refinanciación no sea rentable debido a las tarifas.
  • Es un inversor más conservador que prefiere simplificar la vida.
  • Realmente le gusta su tasa de hipoteca existente o no puede calificar para una mejor.

Si pudiera rebobinar el tiempo, todavía no cambiaría ninguna de mis hipotecas porque estoy tratando de reducir mi tasa hipotecaria para ahorrar dinero.

No tendría sentido para mí relanzar mi hipoteca anterior al 4.5% dado que podría refinanciar al 2.625%. Para asegurarme de no pasar 30 años pagando la hipoteca, planeo pagar alrededor de $ 80,000 en capital cada año para tener un saldo cero antes del 1 de octubre de 2026.

En mi opinión, refinanciar a una tasa más baja si las tarifas le permiten alcanzar el punto de equilibrio dentro de los 24 meses es mejor que volver a emitir. Siempre he refinanciado cuando mi punto de equilibrio era inferior a 12 meses o mi refinanciamiento era un refinanciamiento sin costo.

También creo que relanzar una hipoteca es mejor que no hacer nada porque está pagando deudas y reduciendo sus gastos mensuales.

Finalmente, obtener una hipoteca de tasa fija amortizada durante 30 años es mejor que alquilar durante 30 años. En 30 años, su pago de alquiler de $ 2,000 al mes aumentará a $ 4,854 suponiendo una tasa de crecimiento anual del 3%.

Mientras tanto, su pago de hipoteca de $ 2,000 permanecerá fijo y eventualmente irá a $ 0. Como bono adicional, tendrá un activo para alquilar o vender si lo desea.

Relanzar una hipoteca no es para todos, pero podría ser para usted. Siempre haz los cálculos antes de tomar una decisión. Mira todas tus opciones y siéntete bendecido de tener algunas.

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Lectores, ¿alguien relanzó una hipoteca antes? ¿Cuánto tardó y cuánto costó? ¿Por qué relanzaste en lugar de refinanciar?

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